Radí český právník JUDr. Jaroslav Horký

ABE: Na vašich webových stránkách je, že firma byla založena v roce 1993. Firma se však zabývá nejen prodejem a nákupem nemovitostí, ale i jejich pronájmem. Jak se obchod s nemovitostmi za tu dobu změnil?

JH: Z našeho pohledu došlo k výrazným změnám na trhu nemovitostí. V době kdy byla firma založena docházelo teprve rozvoji soukromého vlastnictví, neboť do té doby bylo všechno nás všech. Proto bylo všeho nedostatek. Nejen ceny nemovitostí, ale i nájmy nebytových prostor se někdy pohybovaly v astronomických výškách. Každý volný prostor se překolaudoval na S ohledem na tehdejší poptávku. Dnes se situace obrací. Trh se začal rozvíjet až později, a to z důvodu privatizace bytového fondu měst a obcí, dále z důvodu navrácení majetku v restitučních řízeních. V těchto letech byl veliký hlad po nemovitostech, avšak cenová dostupnost byla pro většinu obyvatel nereálná, přes skutečnost, že ceny byly výrazně nižší než v současnosti. Ostatně i příjmy se pohybovaly na jiné úrovni. To, co se nezměnilo ani dnes je, že na trhu je vyšší nabídka nemovitostí než poptávka po nich. Lidé i nadále berou nákup nemovitosti za bezpečnou investici. To se týká i nájmu bytů. Hlavně ve velkých městech a tam kde jsou pracovní příležitosti. Pokud jde o nemovitosti komerčního charakteru (kanceláře, obchody apod.) u těch se situace mění. Rozvojem internetu a výstavbou nových obchodních center začala poptávka po těchto prostorech upadat. Ostatně v mnoha městech můžete vidět prázdné obchodní a kancelářské prostory. Pokud již jsou obsazeny, je to většinou jinou národnostní menšinou.

JH: Porovnání cen z předchozí doby a dnes. Pokud budeme porovnávat nájemní domy z předchozích let. Cenu ovlivňovala regulace nájemného a povinnost zajistit náhradní bydlení pro nájemce z těchto domu. V případech, kdy chtěl vlastník nemovitost využívat tržně. Ceny těchto nemovitostí byly deseti až dvacetinásobně nižší, neboť majitelé neměli prostředky z nájemného na údržbu a opravy, natož na investice do těchto nemovitostí. U panelových bytů byla situace jiná. Malý byt si člověk mohlo pořídit v Praze v roce 1993 za 450 až 500 tisíc Kč. Dnes je ta cena stejného bytu 6 až 8 krát vyšší. Už vůbec nemluvím o bytech ve staré zástavbě. Tam cena vzrostla mnohonásobně. Je to díky rozvoji ekonomiky v České republice. Podíl však má neschopnost legislativně upravit proces stavebního řízení tak, aby to nebyl tak složitý proces. Tato situace vyhání ceny nemovitostí v žádaných lokalitách do enormních výšin a způsobuje nedostatek bydlení na trhu. Je potřeba se zaměřit ostatně i na regiony, které považujeme za zaostalé, popřípadě za vyloučené. V těchto lokalitách je potřeba se zaměřit na podporu rozvoje pracovních příležitostí, podnikání a dopravní dostupnosti. Tak aby se i tyto regiony staly atraktivní pro občany.

ABE: Jak vypadá současný trend? Ceny se stabilizovaly, je zde pokles anebo naopak nárůst ceny, takže by se mělo s nákupem spěchat… Které roční období je nejvýhodnější pro transakci?

JH: Současný trend je takový, jako jinde ve světe. Finančních prostředků je mezi lidmi dost a výnosy finančních produktů jsou minimální. Peníze přestávají mít hodnotu a proto lidé hledají vhodnou investici do nemovitostí i když ceny stále rostou v žádaných lokalitách (i když pomaleji). Jedním z faktorů, který ovlivňuje trh směrem nahoru, je nedostatek řemeslných profesí a neustálý nárůst cen stavebních materiálů. Tím se prodražuje i výstavba jako taková. Pokud máte zájem prodat svou nemovitost., zvažte si, zda prostředky, které obdržíte, dokážete následně investovat. Pokud ano, doba na prodej je právě teď. Pokud ne, neprodávejte a necháte si ji do budoucna. Cena nemovitostí v dobré lokalitě poroste nadále vzhůru.

ABE: Jak realitní trh ovlivňuje inflaci a naopak jak inflace ovlivňuje trh?

JH: Čím vyšší inflace, tím větší poptávka po nemovitostech ze strany majetných občanů. V případě hypoték to již tak slavné není. V případě vyšší inflace poptávka po hypotékách klesá a tím i možnost koupit si vlastní nemovitost ze stran produktivních obyvatel s průměrným příjmem.

ABE: Hovoří se o tom, že nedošlo k posilnění koruny, jak se očekávalo, znamená to také určitou nejistotu na trhu s nemovitostmi?

JH: Trh nemovitostí je v současnosti stabilizovaný a není důvod k panice. Opětovně hovoříme o nemovitostech v dobrých lokalitách.

ABE: Nebo naopak je výhodné právě zde investovat vzhledem k nejisté koruně?

JH: Kdo má prostředky tomu doporučuji investovat do nemovitosti, avšak je potřeba si investici zvážit z více faktorů. Kde se nemovitost nachází, k jakému účelu jo možno ji využít, jak se daná lokalita jeví z hlediska potencionálního rozvoje. Těch faktorů je více. Vždy je nutno Váš záměr na odkup či prodej konzultovat s odborníkem.

ABE: Na vašich webových stránkách je prodej vily: 4 byty, 3x garáž za 1 Kč v Údolní ulici v Braníku V čem je zakopaný pes? Jsou tam neplatící nájemníci nebo je vila v hrozném stavu, či je na ní uvolena exekuce?

JH: V domě probíhají dokončovací práce a dům je po celkové rekonstrukci, Vila je prázdná. Využití vily je možno k nájemnímu bydlení, popřípadě jako vícegenerační objekt. S možností umístění atelieru, kanceláře a podobně. Uspořádaní bytů v objektu a na tomto místě vyžaduje specifickou klientelu. Sám investor nechce nemovitost prodat komukoliv, neboť má k lokalitě vztah. Proto je složitější najít toho správného kupce.

ABE: Další nabídka je například kancelář v Karmelitské ulici na Malé straně za 11020 Kč měsíčně. Bylo by možné takovou kancelář používat jako umělecký ateliér? Jaká je minimální doba pronajmutí?

JH: Pokud jde o pronájem tohoto objektu. Ve většině případů se takovéto prostory pronajímají na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. V tomto případě záleží na dohodě nájemce s pronajímatelem, zda by umožnil nájem na dobu fixní. Minimální fixní doba se většinou v těchto případech stanovuje na jeden rok. Lze to užívat jako umělecký ateliér

ABE: Další nabídka je za 16000 Kč, ateliér 55 m2, v takovém ateliéru by se dejme tomu dalo i při návštěvě ČR bydlet… Dal by se takový ateliér později odkoupit?

JH: Dá se v atelieru bydlet. Nic tomu nebrání. Problém je pouze s trvalým bydlištěm v takovém případě. Úřady neradi dávají souhlas k přihlášení v ateliérech. Na prodej atelier není možný. Majitel si dům chce ponechat ve svém vlastnictví .

JH: Na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou.

ABE: Další službou, kterou provádíte je genealogie nemovitostí, co to znamená?

JH: Originální vlastníci nemovitostí měli historicky nemovitost na území Československa. Jejich právní nástupce, rodinu zajímá, co se z jejich rodinným majetkem stalo. Proto jim provádíme celkovou analýzu vývoje vlastnického práva od počátku až doposud.

ABE: Doslechl jsem se, že vznikl za podpory vaší nadace DOTEK projekt www.czechoslovaktalks.com komiksová kniha Čechoslováci ve světě. Je tomu tak?

JH: Ano je tomu tak. Komiksová kniha Čechoslováci ve světě byla vydána ve spolupráci s nakladatelstvím Albatros. Jelikož se jedná o náš prvotní projekt, tak mu snad čtenáři prominou nedostatky, které má. Je vydán ve dvojjazyčné verzi, neboť bychom rádi pár knih věnovali do českých škol v zahraničí a krajanům. Mnozí z nich umí hovořit sice česky, ale angličtina v písemné formě je jim bližší. Ostatně i Vy Aleši znáte některé příběhy lidí v této knize.

ABE: O této knize si povíme příště.

Aleš Březina

***