Na dotazy odpovídá český právník Jaroslav Horký
Mám v České republice pozemek, na němž stojí stavba, která je ve vlastnictví jiné osoby. Chci tento pozemek prodat, nicméně vlastník stavby mi nabízí velmi malou částku. Jak se tomu mohu bránit, jak mohu postupovat?
Tento dotaz nelze jednoznačně zodpovědět. Je třeba v takovém případě rozpoznat, zda se jedná o stavbu oprávněnou, neoprávněnou či dokonce černou. Dříve neplatila zásada, že stavba je součástí pozemku, a proto bylo možné převádět zvlášť pozemek a zvlášť stavbu. Tak tomu dnes není. Občanský zákoník poté stanovuje pravidla vypořádání takových staveb a je možné se domáhat rozhodnutí u soudu.
S ohledem na historii našeho státu není zcela výjimkou, že je na pozemku postavena stavba bez souhlasu vlastníka, tedy stavba neoprávněná. Jejího odstranění je možno a je třeba se zpravidla domáhat u soudu, protože vlastník stavby zpravidla stavbu odstranit nechce a tvrdí, že jde o stavbu oprávněnou. Tyto soudní spory jsou časově náročné a nelze vyloučit, že potrvají i několik let, je proto ve většině případů nutné být zastoupený advokátem.
Na pozemku tedy může stát i tzv. oprávněná stavba; tedy stavba, která byla postavena se souhlasem vlastníka. Jako vlastník pozemku máte nárok vybírat za pozemek pod stavbou nájem. Dále máte tzv. vzájemné předkupní práv, ke stavbě vy a majitel stavby k pozemku pod stavbou. Je to proto, že od roku 2014 byla do českého právního řádu opět zavedena zásada, že stavba je součástí pozemku.
Cena se pak odvíjí od ceny obvyklé v místě a čase, proto je nejlepší obrátit se i v tomto případě na odbornou pomoc, v první řadě proto, abyste zjistil skutečnou cenu nemovitosti. Pokud Vám již někdo nabízí vyšší cenu než vlastník stavby a Vy s ní souhlasíte, musíte nejprve za tuto cenu učinit nabídku vlastníku stavby. V případě, že ji bude akceptovat, budete muset vlastníka stavby upřednostnit před třetí osobou.
Mám ve vlastnictví id. ¼ podíl domu v České republice. Jaká jsou moje práva jako minoritního vlastníka? Může si většinový vlastník dělat, co se mu zlíbí? Jak se mohu bránit?
Obecně má každý ze spoluvlastníků právo, s omezením vyplývajícím z jeho spoluvlastnického podílu, společnou věc držet, užívat a jinak s ní nakládat, má právo na její plody a užitky a má i právo věc zničit. Spoluvlastnický podíl určuje vzájemný vztah mezi spoluvlastníky a vyjadřuje jejich míru účasti. V případě, pokud je v rozporu se zákonem zasahováno do jeho právního postavení, je každý ze spoluvlastníků oprávněn domáhat se samostatně ochrany svého práva u soudu či u jiného, zákonem povolaného orgánu ochrany, a to jak proti jiným spoluvlastníkům, tak proti třetím osobám.
Protože platí, že každý spoluvlastník je oprávněn k účasti na správě společné věci, nelze tak při rozhodování o běžné správě žádného spoluvlastníka opominout, a to ani toho minoritního. Aby mohlo rozhodnutí majoritní většiny spoluvlastníků nabýt právních účinků, aby bylo závazné, je třeba, aby byli všichni spoluvlastníci předem (řádně a včas) vyrozuměni o potřebě rozhodnout.
Toto pravidlo je odlišné v případech rozhodování o tzv. neodkladných záležitostech, tedy záležitostech, které vyžadovaly okamžité jednání. V tomto případě má spoluvlastník opominutý při rozhodování právo obrátit se na soud, aby určil, že dané jednání ho nezavazuje a soud v konkrétním případě posoudí, zda je spravedlivé požadovat po spoluvlastníkovi, aby snášel takové rozhodnutí a byl jím zavázán.
Situace, kdy jste ve spoluvlastnictví s osobami, se kterými nemáte uzavřenou dohodu o správě společné věci, či není péče o nemovitost jinak ošetřena, mohou být velmi komplikované. Doporučuji proto obrátit se na odborníka, který Vám poradí a pomůže danou situace řešit dle Vašich aktuálních potřeb. Může se jednat o advokáta, správcovskou společnost či jiného odborníka.
Zjistil jsem, že nemovitost, kterou vlastním v České republice, někdo neoprávněně užívá. Jak se proti tomu mohu bránit?
V tomto případě bych Vám doporučil obrátit se na odborníka, nejlépe advokáta, který Vás v jednání s tímto neoprávněným uživatelem zastoupí a navrhne postup v této věci. Bude třeba zjistit, o koho se jedná, zda k tomu přece jen nemá nějaké oprávnění. Pokud ne, bude třeba ho řádně vyzvat předžalobní výzvou, aby se svého chování zdržel či odstranil daný protiprávní stav. Pokud nebude s danou osobou možná dohoda, která by byla v tomto případě nejsnazší, bude třeba podat žalobu, např. tzv. negatorní žalobu, v které můžete žádat, aby se osoba svého protiprávního jednání zdržela. Vždy ale záleží na posouzení dané konkrétní situace, tak aby se zjistilo, o jaký případ se jedná, proto Vám doporučuji kontaktovat advokáta, který Vám pomůže s celým řešením daného problému.
***