Návrat na hlavní stranu

Na dotazy odpovídá český právník Jaroslav Horký

Plánuji prodat manželovi své dceři id. ¼ nemovitosti, kterou vlastním v České republice. Doslechla jsem se ale, že je od 1. 1. 2018 v České republice opět zavedeno předkupní právo mezi spoluvlastníky. Budu tak tedy moci učinit nebo budu muset svůj podíl nejdřív nabídnout ostatním vlastníkům? Jak mám postupovat, na koho se mohu obrátit?

Ano, je pravdou, že od roku 2018 je opět zavedeno předkupní právo spoluvlastníků. To by znamenalo, že nejdříve se musí spoluvlastník obrátit s nabídkou odkupu na spoluvlastníky nemovitosti, a to za cenu, za kterou chcete nemovitost prodávat a pokud by tak neučinil, hrozilo by, že se bude spoluvlastník domáhat u soudu, aby mu nabídl svůj podíl k prodeji. Ale převod nemovitosti ve spoluvlastnictví, a to úplatný i bezúplatný, osobě blízké, kterou v tomto případě váš zeť je, představuje výjimku z tohoto pravidla, takže převodu na jeho osobu nebude nic bránit.

Chtěl bych odkoupit podíl od osoby, se kterou mám v České republice ve spoluvlastnictví nemovitost. Jak zjistím cenu jejího podílu? Jak mohu postupovat, pokud by osoba nesouhlasila s prodejem? Není totiž možno danou nemovitost spravovat ve chvíli, kdy máme odlišnou představu o opravách a investicích. Na koho se mohu v této věci obrátit?

Můžete se obrátit jak na odborníka v České republice v oblasti realit, který vám vypracuje odborné posouzení ceny, či si nechat vypracovat znalecký posudek ceny obvyklé v místě a čase soudním znalce v oboru oceňován nemovitostí. Jako spoluvlastník části nemovitost můžete druhého spoluvlastníka vyzvat k  prodeji jeho spoluvlastnického podílu za odpovídající cenu. Jednání se státními institucemi jsou ale zpravidla velmi zdlouhavá, protože rozhodnutí o prodeji majetku, který je ve vlastnictví státu, podléhá složitému schvalovacímu procesu. I zde je proto vhodné obrátit se na odborníka, který působí přímo v České republice a zná jakým způsobem, postupovat. Nebude-li spoluvlastník s prodejem  svého podílu s vámi souhlasit, můžete se obrátit na soud s žalobou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. I tyto soudní spory jsou zpravidla vedeny několik let a zahrnují otázku vypořádání investic, předkládání posudků atp. I v těchto sporech je proto vhodné být zastoupen advokátem.

Při návštěvě České republiky jsem zjistil, že na mém pozemku stojí stavba třetí osoby, k jejíž výstavbě jsem nedal souhlas. Jak mám v takovém případě postupovat?

Stavba může být na pozemku z několika různých důvodů: Dříve neplatila zásada, že stavba je součástí pozemku, a proto bylo možné převádět zvlášť pozemek a zvlášť stavbu. Tak tomu dnes není. Na pozemku tedy může stát tzv. oprávněná stavba; tedy stavba, která byla postavena se souhlasem vlastníka – je možné že souhlas dal někdo z Vašich předků. Jako vlastník pozemku máte nárok vybírat za pozemek pod stavbou nájem. Dále vám vzniklo tzv. předkupní právo ke stavbě a majitel stavby má předkupní právo k pozemku pod stavbou. Je to proto, že od roku 2014 byla do českého právního řádu opět zavedena zásada, že stavba je součástí pozemku.Pokud se jedná o stavbu neoprávněnou, je třeba zde rozlišovat mezi stavbami postavenými do roku 2013 a stavbami postavenými od roku 2014. S ohledem na historii našeho státu není zcela výjimkou, že je na pozemku postavena stavba bez souhlasu vlastníka. Jejího odstranění je třeba se vždy domáhat u soudu, protože vlastník stavby zpravidla stavbu odstranit nechce a tvrdí, že jde o stavbu oprávněnou. I tyto soudní spory jsou časově náročné a nelze vyloučit, že potrvají i několik let. Ne vždy vám však soud vyhoví. Od roku 2014 je možné zřídit na pozemku stavbu, aniž by se stala součástí pozemku, na základě smlouvy o právu stavby. Jedná se o relativně složitou smlouvu, ve které je třeba pamatovat na mnoho aspektů, a proto určitě nedoporučujeme napsat takovou smlouvu bez účastni odborníka. V každém případě je ale dobré obrátit se na odbornou právní pomoc, která vám situaci co nejvíce zpřehlední a provede majetkoprávní analýzu Vašeho případu.

Vlastním v České republice nemovitosti. V katastru nemovitostí je u mé osoby ale zapsaná jiná adresa, než na které se zdržuji. Jak mám postupovat?

Mít v katastru nemovitostí uvedenou adresu, na které se reálně zdržujete a jste k zastihnutí, je velmi důležité hlavně pro vás. Z důvodu, že katastr nemovitostí informuje vlastníky nemovitostí o všech probíhajících řízeních, která se týkají jejich nemovitostí, zejména pak o převodu vlastnického práva k nemovitosti. Ze zákona musí katastr vyznačit při nakládání s nemovitostí tzv. plombu, která musí být vyznačena po doba 20 dnů od odeslání informace o vyznačení plomby. Během této doby informuje katastr vlastníky o probíhajícím řízení. Účelem zaslání informace o probíhajícím řízení je zamezení nakládání s nemovitosti bez vědomí vlastníka. Tak aby někdo například neomezil či nepřevedl vaše vlastnické právo. Adresu lze katastrálnímu úřadu oznámit pomocí formuláře dostupného na webových stránkách katastrálního úřadu. Doporučuji tak učinit s ověřeným podpisem z našeho velvyslanectví, popřípadě konzulátu.

Přišel mi dopis od energetické společnosti, že chce zřídit věcné břemeno k mé nemovitosti, kvůli rozvodům energie. Je to běžné? Musím s tím souhlasit?

Provozovatel přenosové soustavy, má v souladu s zákon o vyvlastnění - zákona o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě právo zřizovat a provozovat na cizích nemovitostech zařízení přenosové soustavy, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umísťovat v nich vedení. Je ale povinen zřídit věcné břemeno umožňující využití cizí nemovitosti nebo její části pro účely, a to smluvně s vlastníkem nemovitosti. V případě, že vlastník není znám nebo určen nebo proto, že je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný nebo nedošlo k dohodě s ním a jsou-li dány podmínky pro omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě podle zákona o vyvlastnění, vydá příslušný vyvlastňovací úřad na návrh provozovatele přenosové soustavy rozhodnutí o zřízení věcného břemene umožňujícího využití této nemovitosti nebo její části. S provozovatelem přenosové soustavy tedy můžete zahájit jednání o uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě, nebudou-li vám však navržené smluvní podmínky vyhovovat. Provozovatel přenosové soustavy má ale možnost, i přes váš nesouhlas, v ojedinělých případech zažádat o vyvlastnění, a to na základě toho, že veřejný zájem převyšuje nad Vaším majetkovým právem. Pokud tedy z nějakého důvodu nesouhlasíte s podmínkami či s umístěním zařízení provozovatele přenosové soustavy na Vaši nemovitost je třeba aktivně vyjednávat, proto bych vám doporučil kontaktovat odbornou právní pomoc, nejlépe advokáta, který vám v takovém jednáním poradí a pomůže.

***